La question des places de parking est l’une des sources de tension les plus fréquentes dans les copropriétés. Quand aucun emplacement n’est clairement attribué, les conflits entre voisins ne tardent pas à apparaître : stationnement anarchique, véhicules qui occupent deux espaces, certains résidents qui ne trouvent plus où se garer. Bonne nouvelle : il existe des solutions. Mais elles doivent être mises en œuvre dans les règles, sous peine de voir les décisions annulées des années plus tard.
Pourquoi “gérer ça entre nous” ne suffit pas
Dans de nombreuses copropriétés, le stationnement fonctionne sur un mode informel : chacun prend l’habitude d’occuper “sa” place sans que cela soit jamais formalisé. Tant que tout le monde s’entend, ça fonctionne. Mais cette situation a plusieurs inconvénients majeurs.
D’abord, aucun droit n’est réellement constitué. Un copropriétaire qui occupe la même place depuis dix ans n’a aucun droit opposable à ses voisins. À tout moment, un nouveau résident peut s’y garer légalement. Ensuite, en cas de vente d’un lot, l’usage informel ne se transmet pas à l’acheteur — ce qui peut générer des conflits au moment de la transition.
Et surtout : le parking est, dans la plupart des copropriétés, une partie commune. Sa gestion relève donc des règles du droit de la copropriété, pas d’un simple accord verbal entre voisins.
Première étape : matérialiser les places au sol
Avant même de parler d’attribution, une condition préalable s’impose : les places doivent être tracées et identifiables. Si le parking n’est pas marqué au sol (et que la surface le permet — béton, bitume, etc.), la première démarche est de faire voter en assemblée générale la réalisation de ces marquages.
Sans délimitation physique, impossible d’attribuer quoi que ce soit de façon sérieuse. C’est la base de toute organisation durable du stationnement.
Cette étape peut sembler anodine, mais elle conditionne toute la suite. Elle doit donc être inscrite à l’ordre du jour d’une AG et votée selon les règles applicables aux travaux sur parties communes.
Attribuer les places : deux régimes juridiques selon l’objectif
Une fois les emplacements matérialisés, la copropriété peut envisager leur attribution. C’est là que les choses se compliquent — et que beaucoup de syndicats font des erreurs.
Il n’existe pas un seul régime d’attribution, mais plusieurs, selon le degré d’exclusivité souhaité.
Droit d’usage simple : majorité de l’article 26
Si la copropriété souhaite attribuer une place à chaque logement sans créer de droit privatif formel — c’est-à-dire sans que la place soit rattachée au lot dans le règlement — il s’agit d’une modification de la jouissance des parties communes. Elle relève de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, qui exige la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
La Cour d’appel de Riom l’a confirmé en 2021 : même une attribution d’une place par appartement, sans numérotation ni modification des quotes-parts, constitue une modification de la jouissance des parties communes soumise à cette majorité.
Si cette majorité n’est pas atteinte au premier vote mais que le projet a recueilli l’approbation d’au moins la moitié des copropriétaires présents ou représentés, représentant au moins un tiers de toutes les voix, un second vote peut être organisé immédiatement à la majorité simple des voix de tous les copropriétaires (disposition introduite par l’ordonnance ELAN via l’article 26-1).
Jouissance privative exclusive : double majorité de l’article 26b
Si l’objectif est d’aller plus loin — attacher définitivement une place à un lot, en excluant les autres copropriétaires de cet espace — on entre dans le régime de la concession exclusive. La Cour d’appel de Paris l’a rappelé en 2013 : cette configuration nécessite la double majorité de l’article 26b, c’est-à-dire la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
Attention : une fois cette attribution en jouissance exclusive votée régulièrement, elle crée des droits réels perpétuels attachés aux lots. Un tribunal de Nice l’a confirmé fin 2025 : ces droits ne peuvent plus être remis en cause par une décision ultérieure de l’assemblée. C’est une décision structurante pour la copropriété — elle doit être prise en connaissance de cause.
Si des places restent sans preneur
Dans les copropriétés où le nombre d’emplacements dépasse le nombre de logements, les places excédentaires peuvent faire l’objet d’une vente à des copropriétaires ou à des tiers. Cette démarche implique une intervention du géomètre pour redéfinir les tantièmes, puis du notaire pour publier la modification au règlement de copropriété. C’est une procédure plus lourde, mais elle permet de valoriser un actif commun de façon pérenne.
Les arceaux de vélo ou de moto : une résolution distincte obligatoire
Dans certaines copropriétés, des résidents souhaitent sécuriser leur place en installant un arceau. Ce type d’équipement — même modeste — constitue des travaux de transformation sur parties communes. Il ne peut donc pas être autorisé dans la même résolution que l’attribution des places.
La Cour d’appel de Toulouse l’a précisé en 2016 : l’installation d’arceaux nécessite une résolution distincte, votée à la majorité de l’article 25 (majorité absolue des voix de tous les copropriétaires), et doit respecter les stipulations du règlement de copropriété.
Concrètement, si une AG souhaite à la fois attribuer des places et autoriser des arceaux, il faut deux points distincts à l’ordre du jour, avec deux votes séparés. Regrouper les deux dans une seule résolution expose la décision à une annulation.
Ce que le syndic ne peut pas faire seul
Un point mérite d’être souligné clairement : le syndic n’a pas le pouvoir de décider seul de l’attribution des places de parking, ni d’autoriser l’installation d’arceaux. Ce n’est pas une question de mauvaise volonté — c’est simplement que ces décisions dépassent ses attributions légales.
Même si l’idée semble pratique (“le syndic attribue les places, l’AG valide ensuite”), toute décision prise sans vote régulier en assemblée peut être contestée et annulée. Cela exposerait la copropriété à des contentieux coûteux et à une remise à zéro de l’organisation du stationnement.
Le rôle du syndic est ici d’accompagner la préparation des résolutions, de choisir le bon régime juridique selon l’objectif visé, et de s’assurer que les majorités requises sont bien atteintes.
En résumé : ce qu’il faut retenir avant d’inscrire le sujet à l’ordre du jour
- Sans marquage au sol, pas d’attribution possible : commencez par faire tracer les emplacements.
- L’attribution d’une place par logement (droit d’usage simple) relève de l’article 26 — majorité des 2/3 des voix.
- La création d’une jouissance privative exclusive (place attachée définitivement à un lot) nécessite la double majorité de l’article 26b — et crée des droits perpétuels.
- L’installation d’arceaux est une résolution distincte, votée à la majorité de l’article 25.
- Le syndic ne décide pas seul : toutes ces décisions passent obligatoirement par l’assemblée générale.
Organiser le stationnement dans une copropriété est tout à fait réalisable. Mais c’est une démarche qui demande de la méthode, une bonne préparation des résolutions et une connaissance précise des majorités requises. C’est exactement ce que nous accompagnons chez D4 Immobilier : vous aider à faire les choses dans les règles, pour que les décisions prises durent dans le temps.