Lorsqu’un copropriétaire détient une part importante des voix en assemblée générale, une question revient fréquemment : la règle de la majorité peut-elle être utilisée au détriment des autres copropriétaires ? La réponse du droit est nuancée : oui, il existe des garde-fous, mais ils obéissent à des conditions précises que la jurisprudence rappelle avec constance. Voici ce qu’il est utile de comprendre pour appréhender ce sujet sereinement.
Un copropriétaire très majoritaire : ce que la loi prévoit d’emblée
La première protection est mécanique. L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans les parties communes. Mais dès qu’un copropriétaire détient une quote-part supérieure à la moitié de l’ensemble des tantièmes, son nombre de voix est automatiquement plafonné à la somme des voix de tous les autres copropriétaires réunis.
Concrètement, cela signifie qu’un bailleur qui possède, par exemple, 55 % des tantièmes d’une copropriété de garages ne pourra jamais disposer de plus de 45 % des voix — soit exactement le poids cumulé des autres. Ce mécanisme, d’ordre public, s’applique même si les autres copropriétaires sont absents ou représentés en nombre réduit. La Cour de cassation l’a rappelé clairement en 2008 : la réduction de voix se calcule par rapport à l’ensemble des copropriétaires, pas seulement à ceux présents en séance.
Attention : ce plafonnement ne joue que si les tantièmes sont correctement établis. Dans certaines copropriétés — notamment des ensembles de garages ou de boxes — le règlement de copropriété peut être lacunaire, voire attribuer les voix « par tête » sans tantièmes valides. Or, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé en 2024 qu’il est impossible de déroger par convention aux règles impératives de l’article 22 : une assemblée organisée sur une base de vote « par tête » encourt la nullité. Si votre règlement de copropriété est en cause, une régularisation judiciaire est possible — et souvent nécessaire.
L’abus de majorité : une notion exigeante à prouver
Au-delà du plafonnement des voix, la loi et la jurisprudence permettent de contester des décisions adoptées dans des conditions qui s’apparentent à un abus de majorité. Mais attention : cette notion est encadrée de manière stricte.
La Cour de cassation l’a confirmé dans un arrêt du 16 novembre 2023 : il appartient à celui qui invoque l’abus de majorité d’en rapporter la preuve. Cette preuve suppose de démontrer l’une des situations suivantes :
- La décision est contraire aux intérêts collectifs de l’ensemble des copropriétaires ;
- Elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires ;
- Elle rompt l’égalité entre copropriétaires ;
- Elle procède d’une intention de nuire.
Le simple fait qu’un copropriétaire soit très majoritaire et « remporte tous les votes » ne suffit pas. Les tribunaux le rappellent régulièrement : la divergence d’intérêts est inhérente à tout système de vote majoritaire. Ce n’est pas un abus en soi.
Des exemples concrets pour comprendre où se situe la ligne
La jurisprudence disponible offre des illustrations utiles.
Cas où l’abus a été reconnu : Dans une affaire jugée par la Cour d’appel de Versailles en 2021, des copropriétaires majoritaires d’un bâtiment faisaient systématiquement obstacle aux demandes de modification de la clé de répartition des charges de chauffage et aux demandes de travaux nécessaires dans un bâtiment plus dégradé. La cour a estimé que ces refus répétés ne pouvaient se justifier par la préservation de l’intérêt général et traduisaient un abus de majorité, aboutissant à l’annulation des résolutions litigieuses.
Cas où l’abus a été rejeté : À l’inverse, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a écarté l’abus dans une affaire où les décisions profitaient certes à la majorité, mais sans que l’appelante démontre quoi que ce soit de précis. La formule employée est éclairante : l’appelante « affirmait beaucoup et prouvait peu ». La seule circonstance que les décisions profitent à la majorité est insuffisante.
Dans un registre différent, l’affaire jugée par la Cour de cassation en novembre 2023 concerne une société qui avait obtenu un permis de construire pour transformer ses locaux en hôtel, mais dont les demandes d’autorisation de travaux avaient été rejetées en assemblée. Elle invoquait un abus de droit. La Cour a confirmé le rejet : la société ne démontrait pas l’intention de nuire des autres copropriétaires, d’autant que des solutions alternatives existaient pour l’issue de secours qu’elle réclamait. Par ailleurs, les travaux relevaient de la majorité renforcée de l’article 26 — et non de la majorité absolue — ce qui les rendait inéligibles à une autorisation judiciaire de substitution.
L’assemblée générale ne peut pas tout : les limites absolues
Une autre règle mérite d’être connue : même à la majorité la plus forte, l’assemblée générale ne peut pas imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance telles que définies dans le règlement de copropriété. C’est ce que prévoit l’article 26, alinéa 3 de la loi de 1965.
Un exemple récent l’illustre parfaitement. La Cour d’appel de Paris a annulé en 2024 une résolution par laquelle une assemblée avait voté un mandat donnant au syndic le droit d’engager une procédure judiciaire pour contraindre une copropriétaire à n’utiliser sa place de parking que pour un seul véhicule automobile. La copropriétaire louait son emplacement à quatre propriétaires de deux roues. L’assemblée invoquait des nuisances sonores et olfactives, ainsi qu’un risque d’usure des portes. Mais le syndicat ne démontrait ni usage illicite, ni manquement aux règles de sécurité, ni nuisances avérées. Résultat : la résolution a été annulée, car elle portait atteinte à la libre disposition d’un lot privatif sans justification suffisante.
Cela ne signifie pas que le syndicat ne peut rien faire face à des usages problématiques. Mais il doit démontrer concrètement que l’usage en cause est contraire à la destination de l’immeuble ou porte une atteinte réelle et prouvable aux parties communes ou aux autres copropriétaires.
Ce que cela implique pour la gestion au quotidien
Ces règles ont des conséquences pratiques importantes pour la bonne gestion d’une copropriété :
- Vérifier régulièrement la répartition des tantièmes et s’assurer que le règlement de copropriété est conforme. Un règlement lacunaire peut fragiliser toutes les décisions d’assemblée.
- Appliquer rigoureusement les règles de majorité selon la nature de chaque résolution : majorité simple (article 24), majorité absolue (article 25), double majorité (article 26), ou unanimité pour certaines modifications de charges (article 11). Une résolution adoptée à la mauvaise majorité est nulle, indépendamment de tout abus.
- Documenter les motifs des décisions, en particulier les refus. Une décision bien motivée par l’intérêt collectif est beaucoup plus solide qu’un simple vote à main levée sans explication.
- Ne pas confondre opportunité et légalité : les juges ne peuvent pas substituer leur avis à celui de l’assemblée sur l’opportunité d’une dépense ou d’un choix de gestion. Mais ils contrôlent le respect des règles de majorité et l’absence d’abus.
Conclusion : la loi protège l’intérêt collectif, pas les intérêts particuliers
Le droit de la copropriété offre des mécanismes équilibrés : il prévient la toute-puissance d’un copropriétaire trop majoritaire grâce au plafonnement des voix, et il permet de contester des décisions réellement abusives. Mais ces outils ne sont pas des recours faciles : ils supposent une démonstration rigoureuse, des preuves solides, et souvent un accompagnement juridique sérieux.
Si vous avez des doutes sur la régularité des votes en assemblée ou sur la répartition des tantièmes dans votre copropriété, l’idéal est d’en parler avec votre syndic avant toute démarche contentieuse. Une bonne gestion préventive — règlement conforme, procès-verbaux bien rédigés, majorités correctement appliquées — est la meilleure façon d’éviter les conflits et de préserver l’intérêt de tous.